9 Leistungsphasen der HOAI

Im Falle einer Beauftragung übernehmen wir gerne alle neun sogenannten Leistungsphasen nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). In den Leistungsphasen ist recht detailliert aufgegliedert, welche Arbeiten vom Architekten bei einem Planungsauftrag vorgenommen werden können bzw. sollen. 

Die Leistungsphasen benennen aber nicht nur den Arbeitsumfang, sie stellen auch eine gute Projektgliederung dar. Aus ihnen ergibt sich in etwa folgender Projektablauf:

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

Zunächst erarbeiten wir gemeinsam mit Ihnen die genaue Aufgabenstellung, stellen ein Raumprogramm zusammen und legen wichtige Ziele der Planung fest. Außerdem klären wir die baurechtlichen Grundlagen und beraten Sie über die Notwendigkeit der Einschaltung weiterer Fachplaner. Üblicherweise sind dies: Statiker bzw. Tragwerksplaner, Vermessungsingenieure für die Erstellung eines Lageplanes, Bodengutachter und Planer der Haustechnik (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro etc.). In der Regel schlagen wir Ihnen jeweils 1-2 Fachplaner zur Auswahl vor und Sie beauftragen die einzelnen Fachplaner. Alternativ können Sie selbst Fachplaner „mitbringen“ oder Sie beauftragen uns als „Generalplaner“ und wir würden die jeweiligen Leistungen hinzukaufen.

Als Ergebnis der ersten Leistungsphase erhalten Sie eine vorläufige Aufgabenbeschreibung mit Raumprogramm, geschätztem Bauvolumen und Baukosten, planungsrechtlichen Grundlagen, einem groben Zeitplan und einer ersten Abschätzung des Planungsbedarfs.

Leistungsphase 2: Vorentwurf

In der zweiten Leistungsphase erarbeiten wir auf Grundlage Ihrer Vorstellungen und der baurechtlichen Gegebenheiten erste Vorschläge hinsichtlich der Gebäudesituation. Dabei wird untersucht, wie sich die gewünschte Nutzung räumlich und gestalterisch am Besten auf Ihrem Grundstück umsetzen lässt. Hier sollten sowohl erste Überlegungen zur Gestaltung des gesamten Grundstücks als auch der technischen Erfordernisse einfließen. Bei der Beauftragung der vorgeschlagenen Vorstudie fließen deren Ergebnisse hier selbstverständlich auch mit ein.

Üblicherweise erstellen wir in dieser Leistungsphase 1-3 Vorschläge für die Grundrisse, einen Schnitt und einige Ansicht als skizzenhafte Zeichnungen im Maßstab 1:100. Zusätzlich ermitteln wir die Kosten auf Basis des sogenannten „Brutto-Rauminhalts“. Nach einer, oder erforderlichenfalls mehreren, Besprechungen mit Ihnen, wird der Vorschlag, der Ihnen am Besten gefällt, weitergehend ausgearbeitet.

Am Ende dieser Leistungsphase stehen ein ausgearbeiteter Vorentwurf, eine Baubeschreibung mit vereinfachter, „bauteilorientierter“ Kostenberechnung nach DIN 276 (auf Basis von tatsächlichen Außenwand-, Innenwand- und Dachflächen etc.) und gegebenenfalls ein überarbeiteter Zeitplan.

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung

Bei der Entwurfsplanung werden die Ergebnisse des Vorentwurfs - unter Berücksichtigung gestalterischer, funktionaler, technischer, bauphysikalischer und wirtschaftlicher Anforderungen - exakter ausgearbeitet. Die konkreten Erfordernisse der beteiligten Fachplaner werden integriert.

Als Ergebnisse stellen wir für Sie Pläne im Maßstab 1:100 mit allen Grundrissen, Schnitten und Ansichten, eine detailliertere Objektbeschreibung (hinsichtlich Bauqualität und Ausstattungsstandard) und eine detaillierte Kostenberechnung nach DIN 276 her. Die detailliertere Kostenberechnung nach DIN 276 ist grundsätzlich auch „bauteilorientiert“. Sie ist aber auch so detailliert, dass wir auf dieser Grundlage später eine „gewerkeorientierte“ Kostenverfolgung aufbauen können.

Als zusätzliche Leistung können wir für Sie den sogenannten Nachweis nach Energieeinspar­verordnung (EnEV) erstellen, den Sie später als Grundlage für den Energieausweis benötigen. Außerdem benötigen wir die Ergebnisse für die Festlegung der konkreten Wand-, Dach- und Deckenstärken.

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Auf Grundlage der in der Entwurfsplanung erarbeiteten Planunterlagen wird der Bauantrag erstellt. Neben den eigentlichen Plänen müssen von uns zahlreiche Formulare ausgefüllt und bearbeitet werden, ein Vermessungsingenieur muss einen amtlichen Lageplan erstellen und ein von Ihnen beauftragter Tragwerksplaner muss bereits die Statik des Hauses berechnen oder alternativ dessen Tragfähigkeit betätigen.

Idealerweise wird mit dem Bauantrag bereits der sogenannte „Entwässerungsantrag“ eingereicht. Diese Planung ist wiederum kein Teil der eigentlichen Gebäudeplanung, wir können sie Ihnen aber dennoch später anbieten. Alternativ kann sie von einem Haustechnikplaner erbracht werden.

Zusätzlich zum eigentlichen Bauantrag erhalten Sie zum Abschluss dieser Leistungsphase eine Flächen- und Volumenberechnung.

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

Spätestens zu Beginn der Leistungsphase 5 erarbeiten wir gemeinsam mit Ihnen die erste Fassung einer Ausstattungsliste, in der wir die genauen Qualitäten für alle Baustoffe, Oberflächen und Einbauten festlegen. Soweit dies für Ihre Entscheidungsfindung nötig ist, informieren wir Sie ausführlich über die unterschiedlichen Ausführungs- und Qualitätsmerkmale. Gerne unterbreiten wir Ihnen zunächst Vorschläge für die Ausführung z.B von Fliesen, Türen, Wand- und Deckenfarben etc., genauso gerne nehmen wir aber auch Ihre Vorschläge auf. Gerade bei gestalterischen Elementen müssen Sie das Haus ja am Ende nach Ihrem Geschmack einrichten und ausstatten. Für die konkrete Produktauswahl begleiten wie Sie zu Fliesen-, Fenster- und Türenausstellungen oder schauen uns mit Ihnen Musterräume von Malern, Gipsern und Bodenlegern etc. an.

Mit den bis dahin erarbeiteten Planungsergebnissen können wir dann die sogenannte „Werkplanung“ ausarbeiten. Sie besteht aus aussagereichen Plänen aller Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:50. Nach diesen Plänen - und ergänzenden Plänen des Tragwerksplaners – können Rohbau und Dachstuhl errichtet werden. Für den weiteren Ausbau erstellen wir Detailpläne im Maßstab 1:20 bis 1:1, in denen alle relevanten Details so aussagekräftig dargestellt werden, dass die ausführenden Unternehmen nach diesen Pläne „fehlerfrei“ arbeiten können sollten. Die Werkplanung dient uns später als Grundlage für die Ausschreibung und zur Kontrolle der Ausführung auf der Baustelle. Außerdem fließen ihre Ergebnisse in die Fortschreibung der Kostenberechnung ein.

Am Ende der Ausführungsplanung haben wir mit Ihnen die endgültige Ausstattungsliste erarbeitet und Sie erhalten die vollständigen Werkpläne sowie eine nach Gewerken geordnete Tabelle zur Kostenverfolgung.

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe

Nach Abschluss der Ausführungsplanung erstellen wir ausführliche Leistungsbeschreibungen für alle am Bau beteiligten Gewerke. In den Leistungsverzeichnissen beschreiben wir detailliert gewissermaßen jeden einzelnen „Handgriff“ der Firmen unter Berücksichtigung der technischen und gestalterischen Erfordernisse. Außerdem fließen die Erfordernisse der Fachplaner in die Beschreibungen mit ein.

Die Ausschreibungen mit allen Planunterlagen und einem Verzeichnis der angefragten Firmen erhalten Sie jeweils auf Wunsch für Ihre Unterlagen.

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Die fertigen Leistungsverzeichnisse werden mitsamt allgemeiner Vertragsgrundlagen an insgesamt ca. 8-12 Firmen geschickt. Die Ausschreibungen schicken wir in der Regel an 2-3 Firmen, die Sie uns nennen, 3-5 Firmen mit denen wir gute Erfahrungen gemacht haben und 3-5 neue Firmen aus dem Umfeld der Baustelle oder aus Orten, in denen wir niedrige Baukosten vermuten.

Alle Firmen werden vorab von uns angerufen, um zu klären ob Sie Interesse an der konkreten Bauaufgabe haben und um zu klären ob zum gewünschten Zeitpunkt überhaupt Ausführungskapazitäten vorhanden sind.

Die Angebote werden von uns technisch und rechnerisch geprüft. Außerdem untersuchen wir die Angebote auf „Ausreißer“ nach unten oder oben, um zu prüfen, ob sich eine Firma in einzelnen Positionen verkalkuliert hat. Bei Ausreißern nach oben bieten wir den Firmen an, die Preise nochmals zu nachzureichen.

Bei größeren Gewerken verhandeln wir in der Regel mit 2-3 Bietern, wenn diese preislich einigermaßen beieinander liegen. Vor der eigentlichen Verhandlung erhalten Sie die überarbeiteten Preisspiegel, die Angebote der Bieter, mit denen wir verhandeln wollen, ein Muster eines Verhandlungsprotokolls und ein Muster für einen Bauvertrag. Die Verhandlung findet in der Regel bei uns im Büro statt. Dabei werden zunächst nochmals alle wesentlichen Ausführungsdetails besprochen und Vereinfachungen oder Änderungen gegenüber dem Leistungsverzeichnis festgehalten. Anschließend wird über die Ausführungsfristen, Vertragsstrafen, Nachlässe, Skonti etc. verhandelt.

Bei kleineren Gewerken wird teilweise nur mit einer Firma verhandelt und bei ganz kleinen, einfachen Gewerken übernehmen wir teilweise die Verhandlung vollständig, wobei Sie am Ende immer diejenigen sind, die Vertragspartner mit den Baufirmen werden und den Bauvertrag unterschreiben müssen.

In der Verhandlungsphase können Sie sich mit unserer Tabelle zur Kostenverfolgung immer einen Überblick über die tatsächlich zu erwartenden Endkosten verschaffen. Hier fließen fortwährend alle Verhandlungsergebnisse, aber auch alle Veränderungen in Ausführungsqualitäten und Mengenänderungen ein.

Am Ende der Verhandlungsphase wird ein sogenannter Kostenanschlag erstellt. Nach DIN 276 müsste der Kostenanschlag wieder „bauteilorientiert“ mit hunderten von Einzelpreisen erstellt werden. Wir halten jedoch einen Kostenanschlag auf Grundlage unserer Kostenverfolgung für nachvollziehbarer. Da er „gewerkeorientiert“ ist und alle Verhandlungsergebnisse sowie Kostenveränderungen durch Nachträge oder geänderte Ausführungen berücksichtigt, können wir in der gesamten „Realisierungsphase“ in einem Kostensystem bleiben.

Nach Abschluss dieser Leistungsphase haben Sie die Angebote, Verhandlungsprotokolle und Aufträge aller beauftragten Firmen sowie die dazugehörigen Preisspiegel.

Leistungsphase 8: Objektüberwachung

In der Bauphase sind wir üblicherweise 2-5 mal wöchentlich auf der Baustelle. Bei Erfordernis auch mehrmals täglich. Dabei koordinieren und überwachen wir die Ausführung der einzelnen Firmen, erstellen einen detaillierten Bauzeitenplan, sorgen dafür, dass auch die anderen Fachplaner die von Ihnen geplanten Leistungen überwachen, führen ein Bautagebuch und leiten alle ein bis zwei Wochen Baubesprechungen mit allen jeweils auf der Baustelle beschäftigten Firmen.

Nach der Fertigstellung der Leistungen erstellen wir gemeinsam mit den Firmen ein Aufmaß ihrer erbrachten Leistungen und nehmen die technischen Schluss-Abnahmen vor, bei Bedarf natürlich auch im Bauablauf, wenn die Leistung später z.B. durch Putz oder Estrich verdeckt wird. Zu den Abnahmen laden wir Sie jeweils vorher rechtzeitig ein und machen natürlich auch mit Ihnen immer wieder Baubegehungen. Außerdem prüfen wir sämtliche Rechnungen, nehmen erforderliche Einbehalte vor, errechnen Zahlungsziele für die Einhaltung von Skonto-Fristen und „quälen“ die Firmen vor der Schlussabnahme so lange, bis alle Mängel aus der Bauzeit beseitigt sind.

Im Falle verspäteter oder mangelhafter Leistungen mahnen wir die Firmen zunächst an und versuchen die Firmen auf „normalem“ Weg zu vertragsgemäßer Arbeit zu bewegen. Wenn wir sehen, dass wir darin keinen Erfolg haben, müssen Sie als Auftraggeber die nächsten Schreiben selbst schicken, wobei wir Ihnen hierfür in der Regel Vorlagen zur Verfügung stellen können.

Abschließend beantragen wir die behördlichen Abnahmen, erstellen eine „Kostenfeststellung“ und übergeben Ihnen eine Übersicht der Gewährleistungsfristen.

Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation

Nach Ihrem Einzug in das Wohnhaus übernehmen wir auf Wunsch die Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die während der Gewährleistungsfrist auftreten. Vor Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfristen besuchen wir Sie außerdem zu einer abschließenden Mängelfeststellung. Die dabei festgestellten Mängel werden wir dann gegebenenfalls bei den jeweiligen Firmen fristgerecht anzeigen. Die Beseitigung kann ebenfalls von uns überwacht werden.

Auf Wunsch stellen wir Ihnen abschließend nochmals alle Ausführungspläne, Ausschreibungen und Schlussrechnungen zusammen, sofern Sie diese nicht bereits während der Bauzeit geordnet übergeben bekommen haben.

Ihr Haus wäre nun schon etwa 5 Jahre fertig!

... und unsere „kleine“ Übersicht ist damit abgeschlossen. Die Aufgabenteilung zwischen Ihnen als Bauherren und uns Architekten lässt sich selbstverständlich an Ihre besonderen Vorstellungen anpassen, wenn Sie zum Beispiel eine größere oder geringere Distanz zum Geschehen wünschen. Solche Anpassungen können wir - aufgrund Ihrer dann vorliegenden Erfahrungen - auch während des Ablaufs vereinbaren, der ja doch eine längere Zeitspanne umfasst.

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