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Immobilien-Wert-Ermittlung

Seit 2005 bieten wir auch die professionelle Wertermittlung für Immobilien an.

Bei der Wertermittlung muss sich ein eher "baukünstlerisch" veranlagter Architekt stark zurücknehmen. Gestaltung und Bautechnik reichen für die Beurteilung nicht mehr aus. Im Mittelpunkt unserer Überlegungen treten hierbei überwiegend marktwirtschaftliche Überlegungen.

Die Beurteilung kreist letztlich um die Frage: Welchen Preis ist ein "rationaler" Marktteilnehmer bereit, für diese Immobilie zu bezahlen.

Das ideale Wertgutachten ist so klar und schlüssig, dass es ein jeder Leser sofort nachvollziehen kann und bereit wäre, ohne das Objekt selbst besichtigt zu haben, den ermittelten Preis selbst zu bezahlen, da er sich sicher sein kann, den gleichen Preis beim Weiterverkauf wieder zu erzielen.

Welche Gutachten können wir für Sie erstellen?

  • Die Ermittlung des aktuellen Marktwertes/Verkehrswerts nach § 194 Baugesetzbuch (BauBG) auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV von 2010 sowie der ergänzenden Wertermittlungsrichtlinien, WertR 2006
  • Für die Aufnahme von Baukrediten werden häufig Wertgutachten für den Beleihungswert auf Grundlage der Beleihungswertermittlungsverordnung, BelWertV von 2006, benötigt, die wir ebenfalls gerne für Sie erstellen.
  • Im Rahmen von juristischen Auseinandersetzungen, oder zur Feststellung des Anfangs-Vermögens einer Gemeinschaft werden häufig "retrospektive Verkehrswert-Gutachten" benötigt, bei denen der Verkehrswert einer Immobilie zu einem bereits vergangenen Zeitpunkts zu ermitteln ist. Dies muss in der Regel auf der Grundlage der damals den Preis bestimmenden Umstände erfolgen. Unter anderem müssen dabei die damalige Marktsituation und die damals gültigen Wertermittlungsverfahren und -Gepflogenheiten berücksichtigt werden. Außerdem ist die Qualität der Immobilie zum in der Vergangenheit liegenden Wertermittlungsstichtag maßgeblich.
  • Vor der Ausführung eines Bau- oder auch Umbauvorhabens empfiehlt es sich zunächst eine Renditeanalyse zu erstellen. Mit den Methoden des sogenannten Ertragswertverfahrens lassen sich Investitionskosten und Wertsteigerung gut überprüfen.

  • Das Überprüfen von vorhandenen Gutachten oder von einzelnen Aspekten durch "Sensitivitätsanalysen" können wir ebenfalls anbieten.

Wann benötigen Sie Immobilienwert-Gutachten?

  • Vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie

  • Für die Feststellung der Höhe eines Erbes

  • Vor der vorzeitigen Übertragung einer Immobilie

  • Bei Streitigkeiten in Folge von Erbauseinandersetzungen

  • Vor der Umsetzung aufwendiger Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen

  • Für die Berücksichtigung des Wertes von Lasten und Rechten an einem Grundstück, z.B. zur Feststellung eines Verkehrswert eines mit einem Wohnrecht belasteten Grundstücks

  • Für die Ermittlung des Wertes von Baulasten z.B. bei „Überbau“ oder für Wegerechte

  • Nach Gerichtsbeschluss z.B. für Zwangsversteigerungen, oder für Wertermittlungen mit zurückliegendem Wertermittlungsstichtag

Was sind die typischen Verfahren für die Erstellung von Marktwert-Gutachten?

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es den wahrscheinlichsten Kaufpreis für einen Verkauf zum Wertermittlungsstich zu bestimmen. Gemäß ImmoWertV und WertR gibt es drei grundlegende Verfahren für die Wertermittlung. Das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. (Alle weiteren und auch internationalen Verfahren, wie z.B. das "Discounted Cash-Flow Verfahren", sind im Grunde Varianten dieser drei Verfahren.) Der Sachverständigen hat das für das zu bewertende Grundstück geeignete Verfahren zu wählen. Die Wahl des Verfahren ist zu begründen, sie ergibt sich aus den Vorgaben der ImmoWertV und der WertR muss aber auch die im üblichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und vor allem die Art des Gegenstands der Wertermittlung berücksichtigen. Idealerweise sollte der Wert des Grundstücks in zwei der genannten Verfahren ermittelt werden. Der eigentliche Verkehrswert ist dann aus dem Wert des maßgeblichen Verfahrens abzuleiten.

Vergleichswertverfahren
Als erstes "Regel-Verfahren" kennt die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren wird bevorzugt bei unbebauten Grundstücken oder gleichartigen Immobilien, wie z.B. Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern, angewendet.

Als mittelbares Vergleichswertverfahren wird es in der Regel auch für die Bewertung des Bodenwertes verwendet. Hierfür stellen die Gutachterausschüsse der Länder oder Gemeinden sogenannte Bodenrichtwerte zur Verfügung. Die Gutachterausschüsse geben üblicherweise den Preis pro Quadratmeter für ein lagetypisches Vergleichsgrundstück an. Vor der Übernahme des Bodenpreises müssen die zu bewertenden Grundstücke hinsichtlich ihre Merkmale (Lage, Größe, Orientierung, vorhandenes Maß der Bebauung etc.) mit dem Vergleichsgrundstück verglichen werden. Bei Abweichungen sind entsprechende Korrekturen vorzunehmen.

Bis Mitte der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts war es üblich, bei bebauten Grundstücken einen Abschlag von 10 - 20 % vorzunehmen. In der ImmoWertV ist dieser Abschlag nicht mehr vorgesehen, da die sogenannten Freilegungskosten, also die Abbruch und Freimachungskosten, Eingang in die jeweiligen Bewertungsmodelle finden.

Ertragswertermittlung
Beim Ertragswertverfahren stehen wirtschaftliche Überlegungen im Mittelpunkt. Es wird vornehmlich bei vermieteten Objekten, bzw. bei Objekten mit denen eine Rendite erzielt werden soll, angewendet.

Beim Ertragswertverfahren wird untersucht, welche Rendite sich aus einer nachhaltigen Vermietung des Grundstücks ergibt. Wesentliche Faktoren der Ertragswertermittlung sind der Reinertrag (die Nettomieteinnahmen abzüglich der sogenannten Bewirtschaftungskosten), der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert.

Die erforderliche Marktanpassung wird in der Regel durch die Ansetzung von langfristig erzielbaren, marktüblichen Mieterträgen und durch die Wahl des richtigen Liegenschaftszinssatzes erreicht wird.

Gemäß ImmoWertR soll bei Gewerbeimmobilien und bei allen vermieteten Immobilien vorrangig das Ertragswert-Verfahren angewendet werden.

Sachwertermittlung
Bei der Sachwertermittlung wird, vereinfacht ausgedrückt, untersucht, was es kosten würde, das Objekt mit gleicher Beschaffenheit heute, bzw. zum Wertermittlungsstichtag, zu errichten. Anhand des technischen Gebäudealters und der erwarteten Restnutzungsdauer lässt sich der Zeitwert zum Stichtag der Wertermittlung bestimmen. Aus der Summe des Bodenwerts und des Zeitwertes der Bebauung ergibt sich ein vorläufiger Sachwert. Je nach Marktsituation müssen nun Korrekturen nach oben oder unten angebracht werden. (Die Korrekturfaktoren ergeben sich aus Auswertungen der örtlichen Gutachterausschüssen oder vergleichbaren Quellen.) Außerdem müssen weitere den Wert beeinflussende Faktoren wie Bauschäden, Baumängel, Instandsetzungsrückstau oder ähnliches berücksichtigt werden.

In der Vergangenheit durchgeführte, umfassende Sanierungs- oder Modernisierungs­arbeiten wirken sich in der Regel bereits auf die Restnutzungsdauer oder die Qualität des Gebäudes aus.

Das Sachwert-Verfahren wird bei Grundstücken angewendet, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht. Gemäß Wertermittlungsrichtlinien sind dies im Wesentlichen eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke. Da auch bei Käufern von Eigenheimen immer mehr Wirtschaftlichkeitsaspeke in den Vordergrund der treten, wird dieses Verfahren häufig nur noch unterstützend eingesetzt.

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