Erstes Schreiben an die Bewohner (24.03.2009):
Ortsbegehung in Karlsruhe...

Sehr geehrte Familie xy, bei der Ortsbesichtigung Ihres Reihenendhauses in Karlsruhe am 19.03.2009 haben wir folgende Schäden feststellen können:

• Im gesamten Kellerbereich gibt es Feuchtigkeitsspuren am Übergang des "aufsteigenden" Mauerwerks (Außen- und Innenwände!) zur Spanplatte des Fußbodens. Neben der optischen Wahrnehmung durch starke Dunkelfärbung der Spanplatten wurden dort, mittels Hydromette Handmessgerät, deutlich höhere Werte für die Feuchtigkeit gemessen, als im ungestörten Wand- oder Bodenbereich: ca. 140-160 statt ca. 30-60 digits.
• Auch im Innenbereich der Bodenplatten zeugen Dunkelfärbungen von Wasserschäden, insbesondere im Bereich von Verschraubungen.
• Im Bereich des vormaligen Standpunkts der Waschmaschine gibt es großflächige Schimmelbildungen, über 1,00 m², auf und unter der Spanplatte.
• Vor diesem Bereich wurden die Spanplatten entfernt. Dabei konnte eine Schimmelbildung auf der Unterseite der vorhanden Mineralfaserdämmung festgestellt werden. Die Unterseite der Dämmung war zusätzlich feucht.
• Die Wandverkleidung weist im unteren Bereich schwache Schimmelspuren auf (vermutlich im Bereich hinter der ehemaligen Sockelleiste).
• Die verputzte Wand im Hausanschlussraum weist Ausblühungen im unteren Bereich auf.

Der Fußbodenaufbau besteht aus (von oben nach unten):

• Fliesenbelag im Nebenraum und PVC-Boden,
  der bereits entfern wurde.
• Spanplatten, ca. 20 - 25 mm
• alukaschierter Mineralfaserdämmung ca. 3 cm,
  lose verlegt zwischen Dachlatten, im
  Abstand von ca. 40 - 50 cm
• Abdichtungsbahnen aus Bitumen
• Stahlbeton-Bodenplatte (vermutlich)

Die Außenwände weisen ebenfalls eine Innendämmung auf:

• Verschalung aus Holzwerkstoffen in "Nut- und Feder"
• Lattung (Anstand ca. 50 cm) und dazwischen
  Dämmung aus Polystyrol, Stärke ca. 3 cm
• Stahlbeton-Wände (vermutlich)

Die Außenwanddämmung geht bis auf den Rohboden durch. Über Außenwanddämmung außen und Abdichtung ist nichts bekannt.

Als denkbare Schadensursachen kommen nach erster Einschätzung folgende Möglichkeiten in Betracht:

1. Dauerhafter Wasserschaden durch den Betrieb der Waschmaschine: Das Wasser könnte über die seitliche Dämmung und Verkleidung der Außenwände auf die Bodenplatte gelangt sein.
   Da die Bodenabdichtung aus Bitumenbahnen besteht, kann hier kein Wasser "versickern". Der dichte PVC-Bodenbelag läßt ebenfalls kein Wasser verdunsten: Dämmung und Spanplatten sind dauerhaft feucht und beginnen zu schimmeln.
2. Der dauerhafte Wasserschaden könnte auch durch undichte Wasserleitungen (Zuleitung zum Gartenwasserhahn, hinter einer weiteren Wand-Verkleidung) oder Heizungsleitungen (auf dem Rohboden verlegt) hervorgerufen worden sein.
3. Durchfeuchtung des Bodenaufbaus durch drückendes Grundwasser. Eventuell haben die Verschraubungen der Spanplatten die Bitumenbahnen perforiert. Durch die kleinen Löcher könnte Grundwasser sickern und den Bereich zwischen Spanplatte und Bitumenbahn "bewässern".
4. Der Bodenaufbau könnte aus "bauphysikalischer" Sicht falsch konstruiert worden sein. Die Bitumenbahnen sind in der Regel absolut dampfdicht. Wenn die darüber befindlichen Schichten die falsche Reihenfolge an Dampfdichtigkeit aufweisen, bzw. wenn sie deutlich dampfoffener sind, als die Bitumenbahn, kommt es am Übergang zwischen Dämmung und Bitumenbahn zur Tauwasserbildung. Für diese Möglichkeit der Schadensursache spricht, dass die Alu-Folie der Dämmung nicht durchgehend verlegt ist, sondern offene Stöße von ca. 6 cm aufweist (an allen Dachlatten bzw. Verlegehölzern).

Als Sofort-Maßnahme wurden folgende Punkte vereinbart:

• Entfernung aller Spanplatten, der gesamten Dämmung und Lattung und der Wandverkleidungen.

Für die Bearbeitung wird dringend empfohlen Schutzkleidung und Atemschutz für die Sanierung von Schimmelschäden zu tragen. Alle Materialen an denen Schimmelbildung erkennbar ist, sollten direkt im Keller in staubdicht verschließbare Plastiksäcke verpackt werden.

Der Kellerabgang sollte möglichst ebenfalls staubdicht verklebt werden.

Vor Entfernung der letzten "Ecken" im Wand- und Bodenbereich bitte ich um Nachricht, damit ich mir die ausgebauten Baustoffe möglichst im "Original-Zustand" anschauen kann.

Sobald die Verkleidungen entfernt sind, kann die weitere Ursachen-Ermittlung stattfinden. Wir empfehlen:

• Abdrücken aller Wasserleitungen durch einen Sanitär/Heizungsfachbetrieb (HLS). Koordination können wir übernehmen.
• "Quellen"-Suche vor Ort, im Zusammenhang mit dem Ausbau der letzten "Ecken".
• Tauwasserberechnung für Wand- und Bodenaufbau, können wir übernehmen.

Anschließend können wir eine Sanierungsempfehlung erstellen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthias Goslar

2. Schreiben an die Bewohner:
2. Ortsbegehung: Karlsruhe am 02.04.2009
nach Öffnung der Wand- und Bodenbekleidung

Sehr geehrte Familie xy,

bei der Ortsbesichtigung Ihres Reihenendhauses in Karlsruhe am 02.04.2009 konnten wir folgende Schadensursachen feststellen können:

• Wassereintritt durch die nicht abgedichtet Rohrdurchführung des Gartenwasserhahns vom Keller nach Außen sobald der Außenwasserhahn läuft und den Boden neben der Terrasse "bewässert".
  Nach Erwerb der Immobilie hat Ihnen der Vorbesitzer von einem Wasserrohrbruch des Außenwasserhahns im Januar berichtet. Dabei wird soviel Wasser in den Keller (Hobbyraum) gelaufen sein, dass das Wasser beim Entfernen des vorhandenen Bodenaufbaus noch gut 1-2 cm hoch im betroffenen Kellerraum stand. Dass das Wasser, nach Ihrer Aussage, noch klar war und nicht gestunken hat, spricht ebenfalls dafür, dass das Wasser erst kürzlich eingedrungen ist. Durch die Undichtigkeit an der Rohdurchdringung wird allerdings auch schon davor, nach starken Regenfällen, immer wieder Feuchtigkeit in den Keller gelangt sein, was durch die vorhandene Wandverschalung allerdings nicht erkennbar war.
• Im zweiten Keller (Waschkeller) sind/waren die Schimmelspuren deutlich stärker und befinden sich unmittelbar dort, wo die Waschmaschine aufgestellt war, was für eine langfristige, oder eine lange zurückliegende Undichtigkeiten der Wachmaschine, oder ihrer Zu- bzw. Abläufe spricht. Auch dieser Schaden war zunächst nicht erkennbar.
• Eine zusätzliche Eintrittstelle von Wasser könnte in der vollständig zerstörten Abdichtung der Bodenplatte liegen. Hier hatte der Vorbesitzer Holzlatten mit Schrauben in den Boden gedübelt und dabei die Abdichtung mit unzähligen Bohrlöchern zerstört. Da wir die Grundwasserstände noch nicht überprüft haben, läßt sich nicht beurteilen, ob hier tatsächlich sogenanntes "drückendes Wasser" eindringen könnte.
• Der anwesende Installateur der Firma xy konnte bestätigen, dass auf der Heizungsleitung, die auf der Kellerrohdecke verlegt ist, ein Druck von ca. 1,5 bar anliegen, hier aber keine Undichtigkeiten festgestellt werden konnten.

Zur Instandsetzung der Abdichtung haben wir folgende Vorgehensweise empfohlen:

• Vollständige Entfernung der Bitumen-Schweißbahnen und der noch vorhandenen Belagflächen inkl. Estrich, da auch hier von Feuchtigkeit unter dem Estrich auszugehen ist.
• Verschließen der Bohrlöcher, z.B. mit Zementschlemme oder "flüssigem" Zementputz
• Austrocknung des Rohbodens, ca. 2-3 Wochen, durch starkes Lüften in den frühen Morgenstunden (Nicht tagsüber, wenn es draußen schon deutlich wärmer ist als in den Kellerräumen!)
• Erneuern der Abdichtung, z.B. mit einem zementgebundenen Abdichtungsanstrich wie Aquafin 2K von Schomburg. Vorher sollte geprüft werden, ob es sich um den "Lastfall" drückende oder nicht drückende Feuchtigkeit handelt. (Den Grundwasserstand erfährt man beim Tiefbauamt und die lokale Höhe in der Regel aus den Bauplänen, die auch beim Bauamt liegen, wenn Ihr Verkäufer keine Bauantragspläne mehr hat.)
• Die Rohrdurchdringung des Gartenwasserhahns muss freigelegt werden; Umkreis ca. 20 - 30 cm. Anschließend ist die Wand zu säubern, die Durchdringung ist mit "Quellmörtel" zu schließen und nach Trocknung des Quellmörtels ist die Durchdringung großflächig abzudichten. In Abhängigkeit von der vorhandenen Außenwandabdichtung vermutlich mit einer sogenannten "Bitumen-Dickbeschichtung".

Nach der Wiederherstellung der Abdichtungsebenen müssen die Innenoberflächen wieder hergestellt werden. Hierzu hatten wir folgende Maßnahmen besprochen:

• Schwimmender Estrich auf dem Rohboden
• Innenwandputz, eventuell als Dämmputz, oder auf bauphysikalisch unbedenklicher Innendämmung (Calcium-Silikat-Platten)

Vor der Ausführung machen wir noch einen Nachweis des Feuchteschutzes, damit eine erneute Feuchtigkeitsbilung aus bauphysikalsichen Gründen ausgeschlossen werden kann.

Diese Berechnungen werden nachgereicht.


Aufgrund der Feuchtigkeitsschäden und Baubeschädigungen müssen folgende Bauteile vollständig erneuert werden:

• Bodenbelag und Unterkonstruktion in allen Kellerräumen (nass und verschimmelt)
• Wandverkleidung und Dämmung (im Bodenbereich feucht und verschimmelt, auch die dahinter liegenden Traglatten der Wandverkleidung waren in großen Teilen verschimmelt.
• Bodenabdichtung (zerstört durch unzählige Bohrlöcher)

Mit freundlichen Grüßen

Matthias Goslar

Nach oben